مهم ترین دعاوی مرتبط با املاک ، دعوای خلع ید غاصبانه ، دعوای تخلیه و دعاوی تصرف می باشند. عدم آگاهی از این گونه دعاوی و طریقه اقامه صحیح آن سبب می شود بسیاری از افراد پس از طرح دعوا و پی گیری دادرسی های طولانی نتیجه مثبتی عایدشان نشود و موجب نا امیدی آن ها از دستگاه قضایی گردد. حال آن که هر دعوای حقوقی که در دادگاه اقامه می شود دارای شرایط و ارکان خاص خود می باشد. بنابراین ، رسیدگی به آن منوط به تحقق ارکان و شرایط تشکیل دهنده آن و تقدیم دادخواست مطابق مقررات قانون است. در ادامه به برخی از شرایط و مقدمات اساسی لازم برای طرح دعاوی مربوط به املاک خواهیم پرداخت.

قانونگذار برای این نوع از دعاوی املاک امتیازات ویژه ای در نظر گرفته است من جمله: غیر مالی تلقی کردن این دعاوی ، رسیدگی خارج از نوبت و اجرای حکم صادره از دادگاه بدوی هرچند هنوز رای صادره قطعی نشده باشد. لازم به ذکر است دعوای تصرف عدوانی را می توان به صورت شکایت کیفری نیز در دادگاه های جزایی مطرح کرد که در اینصورت رسیدگی به آن منوط به اثبات مالکیت خواهان می باشد. .

 دعوای خلع ید غاصبانه:

رسیدگی به این دعوی فرع بر اثبات مالکیت خواهان است. یعنی زمانی باید خواهان این دعوا را مطرح کند که بتواند شرایط و ارکان تشکیل دهنده این دعوا را که اثبات مالکیت خواهان و تصرف غاصبانه و یا در حکم غاصبانه خوانده است را ثابت کند.

حال در صورتی که اصل مالکیت خواهان محل نزاع واقع شده و دلایل و مدارک کافی برای اثبات مالکیت خود نداشته باشد و اظهارات وی حاکی از نوعی ادعای مالکیت باشد که احراز آن منوط به رسیدگی مستقل است ، در این صورت دعوای خلع ید خواهان به تنهایی قابلیت استماع نداشته و به استناد ماده ۲ قانون آیین دادرسی مدنی قابل رد خواهد بود چراکه خواهان ادعایی را مطرح کرده که در ردیف خواسته نیامده است.

لازم به ذکر است که به لحاظ حقوقی خلع ید عنوان دعوایی است که مالک یک مال غیرمنقول (آپارتمان ، زمین ، خانه ، مغازه) به طرفیت متصرف غیرقانونی ملک خود اقامه می کند و از دادگاه می خواهد به روند تصرف غیرمجاز خوانده پایان داده و ملک مزبور را از تصرف خوانده خارج ساخته و به او بازگرداند.

دعوای تخلیه:

دعاوی تخلیه با دعوای خلع ید کاملاً متفاوت است زیرا ، منشا دعوای خلع ید غصب است و هیچ قراردادی بین مالک و متصرف مال وجود ندارد ولی در دعوای تخلیه یک رابطه حقوقی (قرارداد) میان طرفین وجود داشته و شروع تصرف خوانده مجاز و قانونی بوده است اما ادامه تصرفات او از سوی خواهان غیر قانونی تلقی شده است.

به عنوان مثال: ملکی برای مدت یکسال اجاره داده شده است و حال خواهان مدعی انقضا یا فسخ قرارداد اجاره بوده و درخواست توقف تصرفات و اعاده ملک به خود را دارد. همانطور که ملاحظه شد در این جا خواهان به قانونی بودن شروع تصرفات خوانده اقرار دارد اما بقای این تصرفات را غیر قانونی می داند.

دعاوی تصرف:

دعاوی تصرف شامل سه نوع دعوا می شود: دعوای تصرف عدوای ، دعوای  مزاحمت و دعوای ممانعت از حق.

در این دعاوی اصلاً بحث مالکیت مال غیر منقول مطرح نیست بلکه خواهان ادعا دارد ملک موضوع دعوا سابقاً در تصرف و مورد استفاده او بوده است و دیگری بدون رضایت او و بدون مجوز قانونی حسب مورد ملک را از تصرف او خارج کرده و یا مانع اعمال حق او در ملک مزبور گشته و یا مزاحم تصرفات او شده است و حال خواهان خواستار اعاده ملک به خویش و یا رفع ممانعت و مزاحمت خوانده از ملک موضوع دعوا می باشد.

قانونگذار برای این نوع از دعاوی املاک امتیازات ویژه ای در نظر گرفته است من جمله: غیر مالی تلقی کردن این دعاوی ، رسیدگی خارج از نوبت و اجرای حکم صادره از دادگاه بدوی هرچند هنوز رای صادره قطعی نشده باشد. لازم به ذکر است دعوای تصرف عدوانی را می توان به صورت شکایت کیفری نیز در دادگاه های جزایی مطرح کرد که در اینصورت رسیدگی به آن منوط به اثبات مالکیت خواهان می باشد.

وقف

ماده ۵۵  ق . م (منظور قانون مدنى) میگوید: وقف عبارت است از این که عین مال حبس و منافع آن تسبیل شود، منظور از حبس نمودن عین مال نگاه داشتن عین مال از نقل و انتقال ، و همچنین ، از تصرفاتى که موجب تلف عین گردد زیرا مقصود از وقف ، انتفاع همیشگى موقوف علیهم ، از مال موقوفه است ، و بدین جهت هم آن را وقف گفته اند . منظور از تسبیل منافع ، واگذارى منافح در راه خداوند، و امور خیریه و اجتماعى میباشد.

دعوای خلع ید با دعوای تصرف عدوانی و تخلیه ید متفاوت است زیرا منشاء دعوای خلع ید غصب است و هیچ قراردادی بین مالک و متصرف وجود ندارد اما در تخلیه قرارداد وجود دارد.

خلع ید به لحاظ حقوقی عنوان دعوایی است که مالک یک مال غیر منقول(خانه،مغازه،زمین)بطرفیت متصرف غیر قانونی مال خود اقامه می کند و از دادگاه(امروزه شورای حل اختلاف)می خواهد که به روند تصرف غیر مجاز متصرف پایان بخشیده و ملک وی را از تصرف او خارج کرده و تحویل او بدهند،لازم به تذکر است دعوای خلع ید با دعوای تصرف عدوانی و تخلیه ید متفاوت است زیرا منشا دعوای خلع ید غصب است و هیچ قراردادی بین مالک و متصرف وجود ندارد. اما در تخلیه قرارداد وجود دارد. اما با وصف اینکه مدت اجاره پایان پذیرفته است  مستاجر حاضر به تخلیه ملک نیست اینجا باید دعوای تخلیه مطرح کرد که در آن مالکیت عین ملک نیز شرط نیست همین که شما مالک منافع هم باشی کفایت می کند،تصرف عدوانی نیز که به دو صورت کیفری و حقوقی قابل طرح است باز موضوع فرق می کند در دعوای تصرف عدوانی حقوقی فقط اثبات سابقه تصرف کافی است و نیازی به اثبات مالکیت (عین و منافع)نیست همین که سبق تصرف خواهان و لحوق تصرف خوانده و عدوانی بودن تصرف ثابت شود کافی است اما در شکایت تصرف عدوانی کیفری که طبق ماده۶۹۰ قانون مجازات اسلامی مصوب سال۱۳۷۵ مطرح می شود اختلاف نظر وجود دارد عده ای مالکیت را شرط می دانند اما عده دیگری فقط سبق تصرف را کافی می دانند که رویه قضایی نظر اول یعنی اثبات مالکیت را پذیرفته است. با توجه به ق.آ.د.م  رسیدگی به دعوای خلع ید  در حیطه اختیارات دادگاه عمومی میباشدو دعوای تصرف عدوانی به انتخاب مدعی می باشد.

در مواردی هم مدعی طبق ماده ۶۹۰ ق.م عمل مینماید که از نظر مهلت و مدت شکایت محدودیت ندارد.

وجود اشتراک و افتراق خلع ید

در دعوای تصرف عدوانی  رعایت تشریفات دادرسی لازم نمیباشد در صورتیکه در خلع ید رعایت این تشریفات لازم میباشد.

هر دو دعوا قابلیت تجدید نظر را دارند.

در خلع ید به موجب ماده ۱ قانون اجرای احکام حتماْ حکم باید قطعی و بعد اجرا گردد در صورتیکه در دعوای تصرف عدوانی چون بلا فاصله قابل اجرا میباشد نیازی به قطعی شدن و صدور اجراییه ندارد و درخواست تجدید نظر مانع اجرا نمیباشد

افراز و تفکیک ملک مشاع

تفکیک 

تفکیک در اصطلاح حقوقی عبارتست از تقسیم مال غیر منقول به قطعات کوچکتر.

مرجع تفکیک ادارات ثبت می باشند.

هزینه تفکیک املاک نسبت به مبلغ معامله از هر ده هزار ریال پانصد ریال دریافت خواهد شد.

قانونگذار برای این نوع از دعاوی املاک امتیازات ویژه ای در نظر گرفته است من جمله: غیر مالی تلقی کردن این دعاوی ، رسیدگی خارج از نوبت و اجرای حکم صادره از دادگاه بدوی هرچند هنوز رای صادره قطعی نشده باشد.