هر کشوری شرایطی برای ورود بیگانگان به قلمرو خود در نظر می گیرد اما به محض این که با احراز این شرایط یک فرد بیگانه را به کشور خود پذیرفت باید حداقل حقوقی برای وی قائل شود. میزان این حداقل با پیشرفت تمدن مرتبا در حال تغییر و تبدیل است و مشکل می توان ملاک مشخصی برای آن تعیین کرد.

  مساله حقوق بیگانه تازه و جدید نیست، در طول تاریخ همیشه به نحوی مورد بحث و رسیدگی بوده و نظریاتی نسبت به آن ابراز شده و قوانین کشورها تحت تاثیر افکار و نظریات ، وضع حقوقی خاصی برای بیگانگان در نظر گرفته اند. بعضی از متفکرین شخصیت انسان را مورد توجه قرار داده و به آن تکیه می نمایند و حقوق وسیعی را برای بیگانه قائل هستند .

در مقابل نظریاتی است که برای حاکمیت سیاسی هر کشور بهای زیادی قائل است و می گویند هر کشور دارای یک سازمان سیاسی است و یک حاکمیت مستقل دارد و تمام این حاکمیت و استقلال متکی به اتباع آن است. اگر برای بیگانه حقی منظور گردد از راه ارفاق است .

مصالح سیاسی هیچ کشوری اقتضا نمی کند برای بیگانه حقوقی مثل تبعه یا نزدیک به آن قائل شوند برای اینکه بتوانیم حقوق لازمه بیگانگان را مشخص کنیم باید ببینیم اتباع داخلی چه حقوقی دارند و سپس دادن هر یک از این حقوق را مشخص نماییم . یکی از این حقوق ، حق تملک اموال غیر منقول است که برای اتباع داخلی در نظر گرفته شده و افراد به هر میزان می توانند املاک داشته باشند در این تحقیق می خواهیم وضعیت استملاک اتباع و دولت های خارجی را در ایران با مقایسه تطبیقی با لایحه جدید بررسی نماییم.

فصل اول: اصول کلی استملاک اموال غیر منقول توسط اتباع خارجه

 مبحث اول-  اصل کلی

      اصل کلی در ایران این است که هر بیگانه ای می تواند از همه حقوق مدنی متمتع شود مگر در مواردی که قانون بنا بر جهت خاص استثنا کرده باشد . ماده ۹۶۱ قانون مدنی این اصل را چنین بیان داشته است:«جز در موارد ذیل اتباع خارجه نیز از حقوق مدنی متمتع خواهند بود:

۱- در موارد حقوقی که قانون صراحتا آنرا منحصر به اتباع ایران نموده و یا صراحتا از اتباع خارجه سلب کرده باشد؛

۲- در مورد حقوق مربوط به احوال شخصی که قانون دولت متبوع تبعه خارجه آنرا قبول نکرده ؛

۳- در مورد حقوق مخصوصه که صرفا از نقطه نظر جامعه ایرانی ایجاد شده باشد.»

البته لازم به ذکر است که اجرای این اصل کلی منوط به رعایت بند ۸ اصل ۴۳ قانون اساسی «سلطه اقتصادی بیگانه بر اقتصاد کشور»و همچنین اصل ۱۵۳ قانون مزبور که به عنوان اصل کلی مقرر می دارد: «هر گونه قرارداد که موجب سلطه اقتصادی بیگانه بر منابع طبیعی و اقتصادی و… گردد ممنوع است.» و سایر مقررات مربوط به استملاک توسط اتباع بیگانه می باشد. بنابراین قانون مدنی ایران بیگانه را از حقوق خصوصی متمتع می داند مگر در موارد استثنایی. بیگانه به همان اندازه تبعه محتاج به استفاده از حقوق خصوصی است و اگر مواردی لازم باشد محدودیتی برای ایشان قائل شوند باید با صراحت قید نمایند و تا زمانی که سلب حقی را اعلام نداشته است وضع بیگانه مثل تبعه داخلی می باشد.

ماده ۸ قانون مدنی می گوید: « اموال غیر منقول که اتباع خارجه در ایران بر طبق عهود تملک کرده یا می کنند از هر جهت تابع قانون ایران خواهد بود ». ماده ۹۶۶ قانون مدنی این اصل را به طور روشن و عمومی بیان کرده و مقرر می دارد (( در تصرف و مالکیت و سایر حقوق بر اشیاء منقول و غیر منقول تابع قانون مملکتی خواهد بود که آن اشیاء در آنجا واقع می باشند))

در مورد تملک اموال غیر منقول توسط بیگانگان ماده ۹۶۷ قانون مدنی مقرر می دارد : « ترکه منقول یا غیر منقول اتباع بیگانه ( خارجه ) که در ایران واقع است فقط از حیث قانون اصیله از قبیل قوانین مربوط به تعیین وارث و مقدار سهم الارث آنان وتشخیص قسمتی که متوفی می توانسته است به موجب وصیت تملیک نماید تابع قانون دولت متبوع متوفی خواهد بود .» علت وضع ماده ۸ ق . م این است که غیر منقول در واقع جزء خاک سرزمینی است که در آن واقع است و جدای از حاکمیت دولت سرزمین نیست پس منافع دولت و مالک در یک جهت قراردارد و ایجاب می کند که غیر منقول تحت حمایت دولت محل وقوع مال  قرار گیرد . اعمال قانون درون مرزی ( قانون محل وقوع شیئی ) نسبت به اموال غیر منقول به دلایل زیر همیشه مورد قبول بوده است .

۱-  وظیفه برقراری نظم و اطمینان در معاملات راجع به اموال غیر منقول به عهده دولتی است که مال در قلمرو مالکیت آن واقع شده است .

۲-  طبق قانون محل غیر منقول است که مقررات راجع به ثبت و اعلان حقوق غیر منقول تنظیم می گردد .

۳-  اعمال قانون محل وقوع غیر منقول شرط اساسی امکان اجرای حکمی است که نسبت به آن صادر می گردد .

 مبحث دوم-  حمایت از اموال بیگانگان

    اصولاً در هر کشوری اموال بیگانگان مثل اموال اتباع داخلی مورد حمایت قانونی است . اما در خصوص اموال غیر منقول در زمان حاضر معمولاً کشورها جهت جلوگیری از نفوذ بیگانگان در مملکت محدودیتها و شرایطی در مورد تملک اموال غیر منقول توسط بیگانگان قایل می شوند تا بدین وسیله بتوانند این امر را تحت کنترل خود قرار داده و فقط با در نظر گرفتن ضوابطی خاص به بیگانه ای که واجد شرایط لازم است اجازه تملک اموال غیر منقول را بدهد . زیرا در غیر اینصورت امکان سوء استفاده از طرف بیگانگان وجود دارد .

بدین نحو که ممکن است پس از خریداری املاک متعدد در ناحیه ای از کشور بعد از مدتی آن قسمت از خاک مملکت را تجزیه نموده و به خود اختصاص دهند . اما در صورتیکه در کشوری اجازه استملاک نیز مثل سایر اموال بیگانه مورد حمایت قانونی قرار می گیرد . لازم به تذکر است که حمایت فوق مانع از این نیست که در موارد خاص و استثنایی ، در صورتی که مصالح یک جامعه اقتضا کند ، طبق ضوابط و مقرراتی اقدام به سلب مالکیت از بیگانه شود . همچنان که در مورد اتباع داخلی نیز ممکن است چنین مصلحتی پیش آید . اما در چنین مواردی باید جبران خسارت به نحوی عادلانه صورت گیرد .

 مبحث سوم –  سلب مالکیت از بیگانگان

    اصولاً این حق برای دولت ها شناخته شده است که در قلمرو خود بتوانند از اتباع بیگانه سلب مالکیت کنند مشروط بر اینکه غرامات و خسارات وارده به آنها را بپردازند .

در ایران امکان سلب مالیکت از بیگانگان به شرط پرداخت غرامات عادله در قوانین و همچنین در معاهدات پیش بینی شده است و لذا هیچ ملکی را از تصرف صاحب ملک نمی توان بیرون کرد مگر با مجوز شرعی و آن نیز پس از تعیین و تایید قیمت عادله است و قسمت آخر ماده ۷ قرارداد اقامت بین ایران و بلژیک مقرر می دارد : « مالکیت اتباع مزبور را نسبت به اموالشان نمی توان سلب نمود و یا آنها را ولو موقتاً باشد از استفاده از اموالشان بازداشت مگر به همان شرایط و در مقابل ادای غراماتی که در قوانین محلی برای اتباع واصله مقرر است .

محرومیت بیگانگان از حق عینی نسبت به اموال غیر منقول ، جایز بودن تملک اراضی برای محل سکونت یا کسب یا صنعت برای آنان در ماده ۸ قانون مدنی در مقام تعیین قانون حاکم بر اموال غیر منقول اتباع خارجه در ایران این عبارت آمده است : « اموال غیر منقول که اتباع خارجه در ایران بر طبق عهود تملک کرده یا می کنند از هر جهت تابعه قوانین ایران خواهد بود » .

بنابر سابقه تاریخی باید گفت تملک اراضی مزروعی برای آنان ممنوع است و از دیگر اموال غیر منقول نیز آن ها تنها در حد مجاز می توانند تملک نمایند ، یعنی محلی برای سکونت یا کسب یا صنعت خود خریداری کنند . ممنوعیت بیگانگان از تملک اراضی مزورعی در نظام حقوقی پیش از مشروطیت ایران نه تنها از ماده ۵ پروتکل پیوست عهد نامه ترکمانچای ( عهد نامه بازرگانی میان دولتهای ایران و روسیه ) که در آن تنها اشاره به موافقت با خرید ملک از سوی اتباع آن دولت برای سکونت تا احداث مغازه یا انبار برای گذراندن مال التجاره آنان ( شماره ۳۲-۳- الف ) گردیده قابل استنباط است ، در بند ۱۲ قانون نامه نیز به صراحت بیشتر از آن یاد شده است . در این بند تصریح شده : « استهلاک دهات و قراء و مستغلات در ایران » از امتیازهای اتباع داخله بوده اتباع خارجه از آن محروم اند .

 بنابراین در دوران کنونی ، بیگانگان از تملک اراضی مزروعی و توابع و متعلقات آن ها بدان گونه که از آنها در تبصره ماده اول آن قانون تعریف گردیده محروم می باشند .

بر حسب این تبصره : « توابع و متعلقات املاک مزروعی از قبیل چشمه سارها و باغات و مراتع و امثال آن در حکم ملک مزروعی است » .

افزون بر املاک مزروعی ، بیگانگان از تملک اموال غیر منقول دیگر مازاد بر آنچه برای محل سکونت یا کسب یا صنعت فوق نیازمند آن هستند محروم می باشند .

این محرومیت تنها شامل اموال غیر منقول نیست بلکه هر گونه حقوق عینی دیگر ممکن است منتهی به تملک آنها گردد مانند حق رهن .

 فصل دوم : شرایط استملاک اتباع و دولت های خارجی در ایران

 مبحث اول   اشخاص حقیقی خارجی

    به تدریج کمبود مقررات در مورد استملاک اتباع بیگانه و لزوم وضع مقرراتی در این خصوص با شدت بیشتری احساس شد و در ۲۵ مرداد ۱۳۲۸ آیین نامه ای راجع به استملاک اتباع خارجه به تصویب رسید که به موجب ماده اول آن استملاک اتباع بیگانه فقط برای محل سکونت ، صنعت یا کسب ممکن گردید. در اظهار نامه ای که شخص متقاضی به اداره ثبت محل وقوع ملک می دهد باید منظور از مالکیت صریحاً ذکر شود و اگر خود وی یا افراد خانواده اش دارای ملک دیگری در ایران می باشند باید صریحاً در اظهارنامه قید گردد. مطابق ماده ۱ آیین نامه استملاک اتباع خارجه مصوب ۱۳۲۸، اشخاص حقیقی خارجی حق استملاک اتباع بیگانه در ایران محدود به خرید ملک برای محل سکونت یا صنعت و یا کسب خود دارند .

همچنین طبق تصویب نامه قانونی مصوب ۱۳۴۲ به کسانی که فاقد پروانه اقامت دائمی بوده و مسافرت های منظم فصلی در سنوات متعدد و متوالی به ایران دارند، به منظور سیاحت و استفاده ییلاقی مقید به شرایطی که در آیین نامه و تصویب نامه قانون یاد شده تصریح گردیده اجازه خرید اموال غیر منقول  داده شده است .

بر حسب آیین نامه استهلاک اتباع خارجه ، بیگانه ای که می خواهد ملکی را در ایران خریداری کند باید پیش از اقدام به انجام دادن معامله به کسب مجوز از دولت ایران نائل آید .

ترتیب تحصیل این مجوز آن است که وی درخواست خود را در این باره طی اظهارنامه ای حاوی اطلاعات پیش بینی شده در آیین نامه ، به همراه مدارک لازم به اداره ثبت محل وقوع ملک تسلیم می کند. ( ماده ۱ آیین نامه ) این اظهار نامه را سازمان ثبت بررسی و نظر خود را درباره آن به وزارت امور خارجه اعلام ، وزارت خارجه نیز با بررسی های لازم نظر خود را اظهار می کند و در صورت لزوم نظر ریاست جمهوری را نیز استعلام می نماید . و پس از حصول موافقت با درخواست او اجازه انجام دادن معامله به وی داده می شود . ( ماده ۴ آیین نامه )

در آیین نامه فوق الذکر شرایط حاوی اظهار نامه را به شرح ذیل مقرر داشته است:

الف – نام و نام خانوادگی ؛

ب – تابعیت فعلی و در صورت تغییر تابعیت اصلی؛

ج – سن، تاهل و هرگاه تقاضا کننده مرد باشد تابعیت زن او قبل از ازدواج و در صورت داشتن اولاد ،جنسیت، سن و تعداد آنها؛

د – تاریخ ورود به ایران ، مدت اقامت ، نقاط مختلفی که در آنجا سکونت داشته با تعیین مشاغل قبلی و شغل فعلی ؛

ه – محل اقامت دائمی؛

و – منظور از مالکیت که برای سکونت-صنعتی و یا محل کسب می باشد؛

ز – نوع و مشخصات و مساحت و شماره پلاک ثبت و محل وقوع ملک؛

ح- تقاضا کننده در تقاضای خود تعهد نماید که هر گاه بخواهد محل اقامت دائمی خود را به خارج از ایران انتقال دهد باید ملک مورد تقاضای استملاک را حداکثر تا شش ماه از تاریخ خروج از ایران به یکی از اتباع ایران یا خارجیانی که طبق مقررات اجازه استملاک تحصیل نموده اند انتقال دهد؛

ط – تعیین اینکه متقاضی و یا افراد خانواده او از اولاد و عیال و پدر و مادر که تحت تکفل وی هستند و با وی در یک محل سکونت و یا در کسب و صنعت شرکت دارند ملک دیگری در ایران غیر آنچه که مورد تقاضا است دارا می باشند یا نه و اگر ملک دیگری دارند نوع و مشخصات و محل آن بایستی تعیین شود؛

ی – گواهینامه اداره مربوطه دائر بر نداشتن پیشینه کیفری که متضمن عدم محرومیت از جمیع یا بعضی از حقوق اجتماعی باشد؛

ک – رونوشت پروانه اقامت دائم که عکس متقاضی در آن الصاق و گواهی شده باشد.

در لایحه استملاک اتباع و دولت های خارجی، اظهار نامه مذکور حذف گردیده و در ماده ۱۵ لایحه تصریح گردیده :« تبعه خارجی  متقاضی استملاک باید درخواست خود را به همراه مدارک لازم از طریق ادارات ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک به وزارت امور خارجه ارسال دارد…» . بنظر می رسد مدارک لازم همان اظهارنامه ای است که در حال حاضر مورد عمل ادارات ثبت اسناد و املاک می باشد.

موافقت با این درخواست منوط به احراز چند شرط به ترتیب زیر است :

الف – تقاضا مخالف با مقررات عهدی دولت ایران نباشد ؛

ب – درخواست ، مخالف قوانین ایران و انتظامات عمومی کشور نباشد ؛

ج – در کشور متبوع درخواست کننده برای اتباع ایران حق استملاک به میزانی باشد که وی در ایران می خواهد تملک کند ، یعنی شرط رفتار متقابل عملی احراز گردد ؛

د -مساحت ملک مورد تقاضا ، متناسب با تعداد افراد خانواده و وضعیت اجتماعی و مالی و یا نوع کسب و صنعت و منظوری که برای آن تقاضای استملاک شده است باشد ؛

ه – محل وقوع ملک مورد درخواست در مناطق مرزی یا نقاطی که استملاک خارجیان در آنجا ها بر طبق مقررات محدود یا ممنوع گردیده است نباشد .

و – چنانچه استملاک برای محل کار و کسب باشد مباشرت به آن طبق مقررات و قوانین ایران مجاز بوده و در صورت لزوم پروانه اشتغال به آن پیش از آن تحصیل شده باشد .

در لایحه استملاک اتباع و دولت های خارجی به اتباع خارجی که دارای پروانه اقامت دائم و یا پنج ساله بوده و شرایط زیر را داشته باشند، اعطای اجازه تملک خواهد شد:

الف – محل وقوع ملک مورد درخواست در نقاطی که استملاک خارجی در آنجا ها بر طبق قوانین و یا مصوبات شورای امنیت کشور ممنوع گردیده است نباشد .

ب – در کشور متبوع متقاضی اتباع ایرانی حق استملاک داشته و بتوانند حداقل به همان مقدار ملک را تحصیل نمایند ، یعنی شرط رفتار متقابل عملی احراز گردد.

ج- متقاضی  فاقد سوء پیشینه کیفری و ورود یا اقامت غیر قانونی بوده و استملاک وی مورد تایید وزارتخانه های امور خارجه ، کشور و اطلاعات باشد.

ملاحظه می گردد که در لایحه مذکور فقط  بند (ج)وبند (ه)آیین نامه و بند ( ی) اظهار نامه بعنوان شرایط لحاظ گردیده است.

در ماده ۳ لایحه  با تغییرات جزئی، تصویب نامه مصوب ۱۳۴۳ و آیین نامه اجرایی تصویب نامه قانونی راجع به استملاک اتباع بیگانه در ایران مصوب ۱۳۴۴  راجع به اجازه خرید اموال غیر منقول جهت اشخاص که به منظور سیاحت و استفاده ییلاقی به کشور ایران مسافرت می نمایند مورد تاکید قرار گرفته است .

 مبحث دوم – اشخاص حقوقی خارجی

    در همان حدودی که افراد بیگانه از حقوق خصوصی متمتع می شوند، اشخاص حقوقی نیز حق تمتع دارند ، مگر در صورتی که استفاده از آن حقوق مخالف طبیعت شرکت مانند حق ابوت وامثال آن باشد.

مطابق ماده واحده برای مجامع و موسسه های خارجی در ایران ، این مجامع دارای شخصیت حقوقی بوده و مطابق عهود در ایران از اموال غیر منقوله را دارا شوند.

در لایحه بر خلاف آیین نامه استملاک، اشخاص حقوقی که در خصوص تملک یا اجاره اراضی  اقدام نمایند، عبارتند از : موسسات انتفاعی خصوصی خارجی ، بانکهای خارجی ، شرکت های ساختمانی خارجی و انجمن ها و موسسات غیر انتفاعی خارجی .

مطابق این لایحه موسسات انتفاعی خصوصی خارجی به مشروط بر اینکه موسسه مطابق قوانین مربوط به سرمایه گذاری خارجی در ایران به ثبت  رسیده و مساحت ملک مورد تقاضا و محل آن متناسب با پروانه سرمایه گذاری باشد و شرکت خارجی طبق ماده ۱۹ لایحه گواهی ارز را ارائه نمایند، می توانند نسبت به خرید ملک برای اجرای طرحهای تولیدی و پروانه اعطایی اقدام نمایند.

بانکهای خارجی بر اساس اساس مجوز بانک مرکزی مجوز تاسیس شعبه در ایران دریافت نموده اند می توانند ساختمان مورد نیاز را بصورت اجاره ۲۵ ساله یا خرید با مجوز هیئت وزیران تهیه نمایند.

شرکت های ساختمانی دارای پروانه انبوه سازی می توانند اراضی مورد نیاز را بصورت موقت خریداری و پس از انجام طرح یا انقضای مهلت اجرای پروانه آنرا واگذار نمایند.

انجمن ها و موسسات غیر انتفاعی خارجی نیز می توانند محل دفتر خود را با مجور وزارت کشور با قرارداد اجاره ۲۵ ساله تهیه نمایند.

 مبحث سوم  استملاک نمایندگیهای دولت های خارجی

    درخواست استملاک برای محل سفارتخانه یا کنسولگری ، یا موسسات وابسته به آن در ایران از سوی دولت خارجه باید از راههای سیاسی به عمل آید . موافقت با این درخواست با هیئت وزراء می باشد .

 این موافقت را وزارت امور خارجه به سازمان ثبت کل اعلام می دارد . شرط موافقت با این درخواست آن است که در کشور درخواست کننده نیز درباره درخواست مشابه دولت ایران رفتار متقابل گردد . ماده ۵ آیین نامه با اندک تفاوتی در ماده ۱۰ لایحه تقاضای استملاک برای سفارتخانه ها ، کنسولگری ها ، اقامتگاه سفرا یا موسسات وابسته به سفارتخانه ها و همچنین دفاتر نمایندگی ها ی سازمانهای بین المللی به شرط عمل متقابل و موافقت هیات وزیران با نظریه مثبت وزارت خارجه پذیرفته شده است .

در مورد سازمانهای بین الملی انجام عمل متقابل منوط به امکان تملک نمایندگی دائم جمهوری اسلامی ایران در کشور مقرر اصلی سازمان بین المللی مربوطه است .در کشورهایی که تملک نمایندگی های جمهوری اسلامی ایران صرفا” به صورت اجاره ۹۹ ساله باشد ، نمایندگی های آن دولتها نیز به صورت مزبور می  توانند تحصیل نمایند و چنانچه قبلا املاکی به دست آورده باشند تبدیل به اجاره ۹۹ ساله خواهد شد.

 مبحث چهارم – استملاک مسکن متعدد توسط بیگانگان

    در مورد این مطلب که آیا یک فرد بیگانه می تواند با رعایت مقررات تصویب نامه سال ۴۲ و آیین نامه سال ۴۴ املاک متعددی را جهت سکونت استملاک نماید یا خیر ، تصویب نامه ، آیین نامه فوق سکوت اختیار کرده و اشاره به این مطلب ننموده اند . اما ماده ۵۷ آیین نامه اجرایی مورخ ۲۳/۱۰/۱۳۴۲ که توسط آیین نامه سال ۴۴ لغو شده است صراحت داشت به اینکه در صورتی که متقاضی بیش از یک محل سکونت در ایران درخواست نماید و وضع او هم به نظر کمیسیون مناسب با این درخواست باشد کمیسیون می تواند با درخواست وی موافقت نماید .

به موجب نظر کمیسیون مشورتی وزارت دادگستری در خصوص حقوق بین الملل با این که آیین نامه مزبور لغو و به جای آن آیین نامه مورخ ۵/۵/۴۴ تعیین شده و نظر به اینکه در آیین نامه اخیر نسبت به این موضوع تکلیفی تعیین نشده و نظر به اینکه در ماده ۹۶۱ ق . م تصریح گردیده جز در موارد ذیل اتباع خارجه از حقوق مدنی متمتع خواهند بود و حق سکنی و محل کسب و پیشه از جمله حقوقی نیست که از اتباع خارجه سلب یا صرفاً از نقطه نظر جامعه ایرانی ایجاد شده باشد و تحریر مسکن اتباع خارجی به یک محل ، محتاج  است .

اما به نظر می رسد عدم تصریح قانونگذار در آیین نامه سال ۱۳۴۴ به این که اتباع خارجه می توانند دارای مسکن متعدد در ایران باشند خود دلیل این است که قانونگذار مایل نبوده اجازه دارا بودن مسکن متعدد به نحوی که در آیین نامه ماده ۱۳۴۲ داده شده بود صراحتاً به اتباع خارجی داده شود .

مطابق ماده ۱۸ لایحه استملاک چنین نقیصه ای برطرف شده است مطابق این ماده چنانچه تبعه خارجی درخواست تملک ملک دیگری نماید احراز تحقق ضرورت آن به تشخیص کمیته ای با عضویت وزارتخانه های امور خارجه و کشور و اطلاعات و تایید شورای امنیت ملی امکان پذیر خواهد بود .

 فصل سوم : تشریفات استملاک و معاملات اتباع بیگانه

 مبحث اول  تشریفات  استملاک

    تشریفات استملاک اتباع بیگانه، تابع آیین نامه استملاک اتباع خارجه مصوب۱۳۲۸ می باشد فرد خارجی که تقاضای استملاک می کند تعهد می دهد که هر گاه بخواهد اقامتگاه دائمی خود را به خارج از ایران انتقال دهد باید ملک مورد تقاضای استملاک را تا شش ماه از تاریخ خروج از ایران به یکی از اتباع ایران یا خارجیانی که طبق مقررات، اجازه استملاک بدست آورده اند ،انتقال دهند و گرنه اداره ثبت محل با اذن سازمان ثبت ، ملک را به مزایده نهاده و پس از فروش و کسر هزینه باقی را به مالک می دهد .

برابر بند ( ج ) ماده سوم آیین نامه مذکور : « در کشور متبوع متقاضی اتباع و شرکت و موسسات ایران هم حق استهلاک داشته و بتوانند لااقل همان مقدار ملک را عملاً تحصیل نمایند » این همان عهود مذکور در ماده ۸ ق . م است . استملاک غیر منقول فقط مشروط به اقامت دائم بیگانه نیست به همین جهت ماده یک آئین نامه اجرایی تصویب نامه مورخ ۱۳/۷/۴۲ می گوید : « بیگانگانی که به منظور سیاحت و استفاده ییلاقی مسافرت های منظم فصلی در سنوات متعدد و متوالی به ایران می کنند هرگاه بخواهند در ایران محلی برای سکونت شخصی خریداری کنند باید به ترتیب زیر اقدام نمایند . »

 مبحث دوم – معاملات اموال غیر منقول توسط اتباع بیگانه

    ماده ۴۲ آیین نامه قانون دفاتر اسناد رسمی می گوید : « در موقع مراجعه کلیه اتباع خارجه برای تملک اموال غیر منقول باید سر دفتران جواز اقامت آنها را ملاحظه تا در صورتیکه مدت منقضی نشده باشد . بوسیله اظهار نامه مخصوص از اداره ثبت محل برای تنظیم سند معامله تحصیل اجازه کنند » .

ماده ۴۵ همان آیین نامه می گوید : « در مورد معاملات با حق استرداد از قبیل بیع شرط و رهن و غیره ) اتباع خارجه تحصیل اجاره مخصوص از اداره ثبت محل ، لازم نیست و مثل معاملات اتباع داخله باید وضعیت ثبتی ملک ، استعلام و خلاصه معامله نیز به اداره ثبت ارسال گردد »

از آن جا که اسناد معاملات مذکور ممکن است به مزایده و تملیک قهری مال به بستانکار بیانجامد بند ۱۱ بخشنامه ثبتی می گوید : در مورد ثبت معاملات غیر منقول با حق استرداد بیگانگان به عنوان متعامل باید تفهیم شود که در صورت صدور اجراییه و مزایده و نبودن خریدار ، صدور سند انتقال موکول به رعایت مقررات مربوط به استملاک اتباع بیگانه خواهد بود و اگر ممنوع از تملک باشند صدور سند انتقال ، مجوزی نخواهد داشت و باید حقوق خود را در عین مورد معامله به اتباع ایرانی واگذار کند » .

در صورت موقع مزایده و عدم امکان انتقال مال به ایرانی یا بیگانه ای که اجازه استملاک بدست آورده است باید به مستنعاد از آیین نامه استملاک مصوب ۵/۹/۱۳۲۷ مال از طریق حراج به فروش برسد و پس از کسر هزینه حراج باقی به مالک داده شود . این وضع در قانون صریحاً ذکر نشده است .

مطابق لایحه جدید نقل و انتقال ملک موضوع این قانون اعم از انتقال از طریق اسناد رسمی و یا اسناد عادی به نام شخص دیگر و یا ورثه متقاضی در داخل یا در خارج از کشور با مجوز وزارت امور خارجه ،انتقال در دفاتر دارای پروانه مخصوص از سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ، انتقال یا فروش ارز از طریق یکی از بانکهای مجاز و خروج آن با ضوابط بانک مرکزی امکان پذیر خواهد بود در غیر این صورت فاقد اعتبار قانونی خواهد بود.در صورتی که اتباع خارجه املاک موضوع این قانون را به اتباع ایرانی منتقل نمایند از رعایت تشریفات مقرر در قانون مستثنی خواهند بود.

به موجب رأی هیئت عمومی دیوان عدالت اداری، اعطای هرگونه امتیاز خاص به اتباع بیگانه از جمله امکان تملک اموال غیرمنقول در قلمرو جغرافیایی کشور، منوط به حکم صریح قانونگذار است، لذا موضوع مذکور ماهیت تقنینی دارد. صلاحیت دولت در وضع مقررات و تصویب‌نامه‌های مربوط به تملک اموال غیر‌منقول توسط اتباع بیگانه به استناد قانون مصوب قوه مقننه وقت در سال ۱۳۴۲ و تبصره (۷) ماده (۱۴۸) اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک مصوب سال ۱۳۷۰ فاقد وجاهت حقوقی است. با عنایت به خلاء قانونی موجود پس از عدم اعتبار تصویب‌ نامه قانونی مصوب سال ۱۳۴۲ هیئت وزیران و آیین‌نامه استملاک اتباع خارجه مصوب سال ۱۳۲۸ هیئت وزیران و ابطال آیین‌نامه چگونگی تملک اموال غیرمنقول توسط اتباع خارجی غیر مقیم در جمهوری اسلامی ایران به وسیله هیئت عمومی دیوان عدالت اداری در سال ۱۳۷۸ و به‌دلیل ضرورت ایجاد وحدت رویه قانونی در زمینه مورد نظر و برخورداری از مقرراتی منسجم و شفاف و تجمیع مقررات پراکنده و تکمیل خلاءها و رفع بعضی ابهامات در خصوص چگونگی تملک اتباع خارجی، لزوم ارائه و تدوین قانونی جامع و کامل از سوی مراجع صلاحیت‌دار احساس می‌شود.